Resolución del contrato de arrendamiento y devolución de la fianza

Por Ignasi Vives, Responsable del Departamento de Derecho de Familia y Sucesiones de Sanahuja & Miranda, despacho de abogados y economistas especializado en asesoramiento integral a particulares y empresas.

El mercado de la vivienda de alquiler ha sufrido un aumento considerable en estos últimos años. Todo parece indicar que está cambiado la cultura de adquirir una vivienda en propiedad y, paulatinamente, cada vez más se apuesta en España por alquilar una vivienda. Por ello, antes de firmar un contrato de alquiler, y muy especialmente al dejar la vivienda, debemos tener en consideración diversos aspectos que son muy relevantes y van encaminados a evitar problemas cuando se resuelve el contrato y se entrega o se recibe la vivienda.

Como cuestión previa debemos diferenciar entre la rescisión y la resolución de un contrato de alquiler. Cuando hablamos de rescisión de contrato de alquiler es preciso tener claro que la misma sólo puede establecerse mediante sentencia judicial, y no por mutuo acuerdo de las partes. Debemos acudir pues al auxilio judicial solicitando la rescisión del contrato de arrendamiento cuando alguno de nuestros derechos sea lesionado, ya sea, por ejemplo, porque el arrendatario no paga el importe de la renta, o bien porque el arrendador no mantiene las condiciones de habitabilidad mínimas de la vivienda. Por ello, cuando el propietario o el inquilino vean que no se cumplen las condiciones pactadas en contrato, podrán solicitar al juez la rescisión del contrato de arrendamiento.

Otro supuesto totalmente distinto es el que denominamos resolución de contrato (que también puede ser judicial), que hace referencia a cuando ambas partes, de mutuo acuerdo, desean poner fin al contrato de arrendamiento. Evidentemente, el hecho de que las partes acuerden poner fin al contrato de forma amistosa es la forma más habitual de la extinción del contrato de arrendamiento. Ahora bien, la resolución del contrato no únicamente consiste en la entrega de llaves del inquilino al propietario, sino que se deberán tener en cuenta ciertas formalidades y requisitos para evitar discusiones y perjuicios para ambos.

La fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 36 que cuando se celebre un contrato de arrendamiento de vivienda será obligatoria la exigencia y prestación de una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de la renta. Es decir, el nuevo inquilino deberá entregar como mínimo al propietario el importe de una mensualidad del alquiler (“como mínimo” legalmente, ya que es práctica habitual que los propietarios soliciten dos meses de fianza, e incluso hay supuestos en que se solicita aval bancario de hasta 6 meses).

Al margen de ello, lo cierto es que, durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no se podrá actualizar de conformidad con el aumento del I.P.C, a diferencia de la mensualidad de la renta, que sí que se puede y debe actualizar cada año. Ahora bien, una vez hayan transcurrido los tres años, el propietario podrá exigir al inquilino la actualización de la fianza.

Lo cierto es que, a pesar de que cualquier persona que haya arrendado una vivienda es conocedor de que debe prestar una fianza, mucha gente desconoce realmente cuál es la utilidad de la misma y cómo se debe utilizar, y en su caso, devolver a la finalización del contrato.

La cuestión es que, técnicamente, la fianza no es más que una garantía del arrendador de la vivienda (propietario) para cubrir aquellos posibles daños o desperfectos que el inquilino puede causar en la vivienda, siempre que no sean debidos al uso normal de la vivienda. Es evidente, por lo tanto, que si la fianza actúa como garantía de posibles daños o desperfectos, en el momento de la resolución del contrato se deberá devolver.

Y así, lo más habitual en el momento de resolver el contrato es que el inquilino y el propietario se reúnan en la vivienda para que éste último pueda comprobar que la vivienda se encuentra en perfecto estado y que no hay ningún desperfecto que se pueda reclamar al inquilino. También se deberá comprobar que la vivienda está tal y como se encontró, es decir, con los mismos muebles y electrodomésticos que había en el momento de la entrega. Por esta razón, es aconsejable que, a la hora de firmar el contrato de arrendamiento, también se anexe una relación de todos los bienes y enseres que hay en la vivienda en el momento de la entrega y en qué estado se encuentran. Con esta relación, cuando llegue la resolución del contrato, se podrá cotejar que la vivienda está en las mismas condiciones en las que se entregó. Y si el propietario comprueba que la vivienda está en perfectas condiciones de uso tal y como fue entregada, tendrá obligación de devolver la fianza en el plazo de un mes desde la entrega de llaves (si el propietario se retrasa en la devolución de la misma, el inquilino podrá solicitar la devolución de la fianza más los intereses legales).

Por el contrario, si la vivienda presentara algún tipo de desperfecto imputable directamente al inquilino, una vez valorado el coste de la reparación, el propietario se lo podrá deducir del importe de la devolución. Es decir, podrá retener la devolución de la fianza y en su caso descontar el importe de los daños causados, una vez éstos hayan sido valorados. En estos supuestos, la principal controversia radica en si los desperfectos han sido causados intencionadamente por el inquilino o bien son propios del uso de la vivienda. En caso de que exista el conflicto, se deberá acudir al auxilio judicial para que un juez determine si procede o no la devolución de la fianza y en qué términos e importes.

Dicho todo lo anterior, es muy importante destacar también que la fianza no se puede aplicar para pagar la renta mensual. Está muy extendida la creencia de que si el inquilino ha decidido abandonar la vivienda, no debe abonar la última renta, ya que con la fianza que previamente ha depositado ya se cubre el importe debido; pero esto no es así. El inquilino siempre tiene la obligación de pagar la renta hasta el último mes, y una vez haya pagado el último mes, se procederá a la revisión de la vivienda, y si está en buen estado, se le devolverá la fianza. Asimismo, para el supuesto de que el inquilino no abonara el último mes, el propietario puede retener la fianza en concepto de pago, sin perjuicio de que posteriormente también le pueda reclamar por los desperfectos causados en la vivienda.

Con respecto a lo anterior hay que considerar que si el inquilino pudiera utilizar la fianza para pagar el último mes, esto causaría una gran desprotección al propietario, ya que la fianza está pensada para actuar como una garantía de desperfectos, y no como una garantía de impago.

En lo que afecta a los suministros pendientes (agua, luz, gas), también es práctica habitual que hasta que no se abonen los consumos efectuados hasta la entrega de las llaves, se retenga la fianza. Una vez abonados los consumos, se procederá a devolver la fianza íntegra, o bien a restar de la misma el importe lo pagado por el propietario.

En otro orden de cosas, todos tenemos muy presente que para alquilar una vivienda debemos firmar un contrato; sin embargo, debemos valorar que es muy aconsejable que, en el momento de finalizar el contrato, también se firme un documento de resolución por ambas partes. Así, para salvaguardar los derechos y obligaciones del propietario y del inquilino, en el momento en que se entreguen las llaves es aconsejable que en la vivienda, y una vez revisada la misma, se firme un documento en que se identifiquen ambas partes, se acredite que se entregan las llaves, que la vivienda está en perfecto estado tal y como se entregó, se recoja la lectura de los suministros, se indique que se devolverá la fianza en el plazo de un mes y que no quedan rentas pendientes de pago. Este documento es imprescindible para que el arrendatario pueda acreditar que ha cumplido con todas sus obligaciones y así poder exigir la devolución de la fianza dentro de los plazos y términos comentados anteriormente.

Reseñar para concluir que la verdad es que la práctica habitual nos lleva a constatar que uno de los grandes conflictos entre propietario e inquilino, más allá del impago de rentas, es cómo está la vivienda una vez es devuelta y el reintegro del importe de la fianza. Por todo ello, es aconsajable que tanto el propietario de la vivienda como el inquilino, en el momento de firmar el contrato de arrendamiento y asimismo en el de la resolución, tengan especial atención en reseñar cómo está la vivienda, qué muebles tiene y qué posibles desperfectos puede presentar. El igualmente insistir en que, a pesar de que no es la práctica normal, los contratos de arrendamientos también se deberían firmar en la misma vivienda, a fin de que el nuevo inquilino, antes de firmar ningún documento, pueda comprobar que no existe ningún desperfecto en la vivienda y también pueda acreditar, por ejemplo mediante fotografías, cómo se le entrega la vivienda. No hay que olvidar que también es práctica común que el contrato de arrendamiento contenga una clausula en que el inquilino reconoce que la vivienda se entrega en buen estado, a pesar de que ni tan siquiera lo haya podido comprobar.

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